昆房价短期走高可能较大南市区放盘量为集

2019年06月09日 来源:
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不少业内人士认为,价格战、抢抓刚需等或将成为常态

规模的房交会却没有诞生规模的成交,未来的昆明楼市情况也越发引人思考,未来的昆明楼市将走向何方,为此本报多方调查,从供应、成交、房价、区域等方面入手,梳理出今年四季度昆明楼市四大走势。

供应走势

100平米以下

刚需产品主导市场

据不完全统计,今年四季度将有将有18个项目上市,其中住宅供应约为220万平米,商业供应量130万平米左右,与去年下半年相比有所下降,其中西山区、高新区和官渡区的供应量较大。值得关注的是,下半年呈贡新区的供应量也将超过五华区和盘龙区达到近56万平米。

据调查,今年上半年,昆明商品房供应536万平米,成交面积420万平米左右,供应略大于需求。而下半年,根据过往经验,10月份之后需求量也会大幅递减,因此,下半年昆明楼市供大于求的现状不会有明显的改变,购房者还是会有一个相对宽松的选择环境。从房交会上不难看出,今年的住宅市场上,小户型、小商铺以及学区房都是购房者追捧的对象,尽管一系列有关二套房、房产税的政策让整个房地产市场未雨绸缪,但是在当前的环境下,四季度,120平米以上户型的推量将会明显增加,但主推户型依然会是90平米左右的刚需型产品。

成交走势

房地产上行周期将终结

今年房交会的意向成交824套,尚不及去年的1034套,一方面购房者越来越理性;另一方面,国家的调控政策让投资性成交得到抑制。因而不难看出,昆明下半年的成交趋缓将是大势所趋,一方面传统的金九银十并未取得很好的成绩,另一方面,潜在有效需求减少、推案量下降、行业上行周期结束都将终结自去年三月以来的持续高涨周期。

如果说去年整个昆明楼市是开发商和购房者相互观望的话,今年以来,这一观望的局势被彻底打破,上半年,昆明楼市住宅市场完成成交近300万平米,成交价格在8000—10000元/平米,与去年同期对比大幅上升。下半年,在经过一年多的集中释放之后,目前市场潜在需求尤其是刚需相对不足,同时开发商捂盘惜售的现象不断增多将会制约下半年的市场行情。同时,也不排除调控新政(全面扩大提高二套房首付比例和贷款利率)出台前会出现的购房小高潮。

房价走势

短期持续小幅走高的可能性较大

8月,昆明房价领涨全国,在房价突破8000/平米的同时,9月份的房交会,不仅特价房源推出,开发商争抢客源。同时,不少业内人士认为,价格战开打,抢抓刚需,在昆明楼市下半场或将成为常态,据观察,目前昆明北市区打价格战的痕迹较为明显。至祥置业董事副总黄雷认为,未来一段时间,不排除价格战会成片出现。

另一方面,昆明房价逐渐脱离环线定价,区域性房价的趋势渐显,黄雷预计,今年前8月一直持续走高的状态,应该会一直持续到年底。但是,四季度不会有太大起伏,而且短期持续小幅走高可能性较大,综合分析,下半年房价的峰值将会达到8600元/平米。

区域走势

南市区依然会是火热的区域

上半年昆明南市区土地出让面积近500万平米,是其他几个区域的总和。而下半年中,各大片区中不少大盘都将开盘销售,南市区的银海金岸、尚御、万科魅力之城、俊发·九夏云水等都将在下半年发力;北市区的德润·朗悦湾、俊发城、天宇澜山也将随着北部山水新城的尘埃落定而相继发力;在大盘云集的南市区,润城、西南海、万达广场、蓝光昆仑中心、COCO蜜城等高品质项目也将上演对决……

总体来说,未来昆明楼市的热点区域并不会发生太大的变化,传统的官南、滇池等板块都将是热点区域,而北市区北部山水新城的项目供应,将在今年年底到明年才会彻底爆发。

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